Budget 2025 : les mesures clés pour l’immobilier

La loi de finances pour 2025 a été définitivement adoptée ce jeudi 6 février ! Ce texte comporte plusieurs mesures majeures pour le secteur de l’immobilier. Parmi celles-ci, on retrouve l’élargissement du prêt à taux zéro (PTZ) à l’ensemble du territoire et aux maisons individuelles, ainsi que l’exonération des donations faites pour financer l’achat d’un logement neuf utilisé comme résidence principale, dans la limite de 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire. Le texte contient d’autres mesures moins favorables aux acheteurs comme la possibilité accordée aux collectivités locales d’augmenter de 0,5 point les droits de mutation à titre onéreux (frais de notaire). Parmi les autres changements notables, citons la suppression de la niche fiscale à l’impôt sur le revenu pour les locations meublées non professionnelles (LMNP).

Taux immobilier : l’embellie est-elle finie ?

C’est la mauvaise surprise de ce début d’année ! Après une baisse progressive de 4,5 % à 3,3 % de décembre 2023 à décembre 2024, les taux de crédit immobilier marquent le pas en janvier 2025. Certains établissements ont même décidé d’augmenter légèrement leurs barèmes. En cause ? La hausse du taux d’emprunt de l’État français, les obligations assimilables du Trésor français (OAT 10 ans). Ces OAT, qui servent de référence pour déterminer le coût auquel les organismes financiers empruntent sur le marché, ont connu une augmentation de 0,5 % début décembre. Cette hausse a réduit les marges des banques. Ces premiers ajustements vont-ils avoir un effet boule de neige et entrainer une remontée généralisée des taux ? Il est trop tôt pour le dire.

Une nouvelle année noire pour les agences immobilières

Les faillites d’agences se multiplient, atteignant des niveaux jamais vus depuis la crise de 2009. En deux ans, le nombre de liquidations d’agences immobilières a presque triplé, passant de 421 en 2022 à 1243 en 2024. Cette hausse vertigineuse s’explique principalement par la chute des ventes de logements : 775 000 transactions ont été réalisées en 2024, soit une baisse de 11 % par rapport à l’année précédente. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) prévoit une légère reprise des ventes en 2025, avec 825 000 transactions estimées (+6 %). Cette perspective offre un peu d’espoir au secteur, mais la route vers la reprise s’annonce encore longue et difficile.

Quand l’apport personnel se fait plus léger

Bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs ! Les banques facilitent l’accès au crédit immobilier en réduisant les exigences en matière d’apport personnel. Au quatrième trimestre 2024, l’apport moyen demandé s’établissait à 16,6 % pour un logement neuf, et à 20,7 % pour un bien ancien, soit respectivement 1,5 et 2 points de moins qu’en 2023. Bien que ces taux restent largement supérieurs à ceux de 2019 (+19,4 % pour le neuf et +45,8 % pour l’ancien), cette baisse témoigne de la volonté des banques de relancer le marché immobilier. Cette évolution est particulièrement intéressante pour les primo-accédants, notamment les jeunes, qui pourront ainsi réaliser leur projet de vie plus facilement.

Quand les acheteurs jouent aux marchands de tapis

La diminution de la demande a offert aux acheteurs une opportunité de renégocier les conditions de vente. Certains s’en sont donné à cœur joie, poussant les vendeurs à bout. Les renégociations de dernière minute dans le bureau du notaire, au moment de la signature de la promesse d’achat, sont devenues monnaie courante. Les acheteurs réclament des baisses de prix supplémentaires, voire des avantages en nature. D’autres vont jusqu’à faire des propositions particulièrement agressives, bien en deçà du prix demandé. Si cette attitude est compréhensible dans un contexte de marché tendu, elle peut rapidement devenir agaçante pour les vendeurs, qui peuvent se sentir manipulés et lésés.

Renégociation de crédit : de belles économies à la clé

Une renégociation de prêt devient intéressante dès que l’écart entre l’ancien taux et le nouveau est d’au moins 1 point. Les emprunteurs ayant souscrit un crédit à l’automne 2023, à des taux avoisinant les 4,20 %, sont concernés. Plus le montant emprunté est important et plus la durée du prêt est longue, plus les bénéfices potentiels sont élevés. Il faut en effet prendre en compte les frais liés à cette opération (pénalités de remboursement anticipé, frais de dossier). Par exemple, pour un prêt de 400 000 € sur 25 ans souscrit à 4,4 %, vous pourriez gagner plus de 150 € par mois. Pour un petit prêt sur une courte durée, le jeu n’en vaut pas la chandelle : les frais pourraient annuler les bénéfices. Il est donc essentiel de bien étudier votre situation avant de vous lancer.

Suspension des versements MaPrimeRénov’ 

Vous avez déposé votre demande d’aide à la rénovation énergétique après le 1^er janvier 2025 ? N’espérez pas un paiement sous deux à trois semaines, comme c’est habituellement le cas. Faute de budget voté pour 2025, les versements sont suspendus pour tous les dossiers instruits après cette date. Pour obtenir votre coup de pouce, il faudra donc patienter. N’attendez pas pour autant avant de commencer les travaux. Les propriétaires – en particulier ceux d’un logement classé G désormais interdit à la location – peuvent continuer à déposer leur demande. Il y aura un retard dans le paiement des aides, mais les dossiers continuent d’être instruits.

Votre DPE est-il toujours valable ?

Vous avez l’intention de mettre un bien immobilier en vente ou en location en 2025 ? Le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait partie des documents obligatoires à fournir. Sachez que depuis le 1^er janvier 2025, les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 31 juillet 2021 ne sont plus valides. Les propriétaires concernés doivent faire appel à un professionnel certifié pour établir un nouveau diagnostic basé sur la méthode 3CL qui s’appuie, entre autres, sur les qualités d’isolation du logement. Cette nouvelle méthode de calcul pourrait tirer la note de votre bien immobilier vers le bas.