DOSSIER SPÉCIAL
Ventes immobilières interactives :
Dérives, encadrement & risques juridique

Rédigé par : Doms
Avril 2025
Statut : Document de sensibilisation
Slogan : Pour un immobilier transparent, loyal et humain.

Mentions :
Ce document ne vise aucune plateforme en particulier.
Il a pour objectif d’informer, sensibiliser et contribuer à l’éthique professionnelle dans le secteur immobilier.

Quand la “vente interactive” devient une dérive du marché immobilier

Depuis quelques années, de nombreuses plateformes et agences immobilières proposent une nouvelle manière de vendre : la “vente interactive” ou “enchère immobilière digitale”. Présentée comme une solution moderne, transparente et équitable… elle cache pourtant des dérives profondes.

En tant qu’ancien professionnel de l’immobilier, j’ai vu les coulisses. Et je peux vous le dire : cette méthode, lorsqu’elle est utilisée sans cadre strict, peut devenir une manipulation pure et simple du marché, une captation de mandats et une illusion de transparence.

Ce que le grand public ne sait pas toujours :

1. La "vente interactive" n’est pas une vente aux enchères légale au sens juridique (car elle n’est ni réalisée par un officier public ni régie par le Code des enchères).
2. Elle donne l’apparence d’un appel d’offres compétitif, alors qu’il s’agit souvent de faire monter les prix artificiellement.
3. Elle crée une émotion d’urgence chez les acheteurs, mais n’apporte ni sérénité, ni stabilité aux vendeurs.

En réalité, dans 90 % des cas, le prix de départ est celui que souhaite le vendeur. Les candidats sont incités à surenchérir, pensant faire une bonne affaire, alors qu’ils sont en réalité en train d’acheter au-dessus de la valeur réelle du bien.

ANALYSE JURIDIQUE

Pourquoi ce n’est pas légalement une vente aux enchères ?

Une vente aux enchères est strictement encadrée par le Code de procédure civile et le Code de commerce. Elle doit être :

1. Publique
2. Encadrée par un officier ministériel (notaire, commissaire de justice)
3. Réalisée selon une procédure stricte (affichage, publicité, délai, dépôt de consignation, etc.)

Les "ventes interactives" telles que pratiquées par certaines agences n’entrent pas dans ce cadre. Il ne s’agit donc pas juridiquement d’une vente aux enchères, mais d’une simple mise en concurrence d’acheteurs, sans encadrement légal spécifique.

Et ce flou ouvre la porte à des abus :

1. Acceptation différée d’offres (alors qu’une offre au prix engage juridiquement le vendeur)
2. Mise en scène d’une "compétition" qui n’a pas lieu
3. Utilisation de cette méthode comme prétexte pour signer plus de mandats

 Références légales utiles :

1. Code civil, article 1583
2. Loi Hoguet du 2 janvier 1970
3. Code de la consommation, articles L121-1 à L121-7 sur les pratiques commerciales trompeuses

GUIDE PRATIQUE

 Pour les vendeurs et les acheteurs : que faut-il savoir ?

 Vendeurs :

1. Vous êtes libres de choisir votre mode de vente. Mais attention à ne pas tomber dans une vente déguisée.
2. Une offre au prix engage le vendeur (jurisprudence constante). Ne jouez pas sur les délais pour “attendre une meilleure offre”.
3. Vérifiez bien le mandat proposé et les clauses concernant la "vente interactive".

 Acheteurs :

1. Ne vous laissez pas piéger par l’émotion ou l’urgence.
2. Demandez toujours le prix de réserve réel du vendeur.
3. Demandez si les autres offres sont bien formalisées (par écrit, signées) et exigez transparence.

Conseil : Toujours préférer un canal clair, soit la vente notariale encadrée, soit la négociation classique avec transparence sur les offres.

CONCLUSION

Transparence ou mise en scène ?

Le secteur immobilier mérite mieux qu’une stratégie de communication masquée. Il mérite du respect, de l’éthique et du professionnalisme. En tant qu’ancien pro, je m’inquiète de voir des plateformes fleurir en affichant fièrement “vente aux enchères” alors qu’elles n’en ont ni la légitimité, ni les garanties.

C’est pourquoi ce dossier est une alerte — mais aussi une invitation à réfléchir collectivement aux moyens d’encadrer ces dérives, pour protéger vendeurs, acheteurs, et l’ensemble du marché.