LOCATION ACCESSION ou LOCATION/PROMESSE DE VENTE (10/05/2025)
Introduction
Vous souhaitez vendre votre maison, ou au contraire, vous envisagez d’acheter un bien immobilier ?
La conjoncture actuelle, entre taux d’intérêt fluctuants, durcissement des conditions de crédit et attentisme des acheteurs comme des vendeurs, complique parfois la réalisation des projets immobiliers. Pourtant, il existe une alternative simple, encadrée juridiquement, et souvent méconnue : la location-accession à la propriété.
Côté vendeur, cela vous permet de mettre votre bien en location immédiatement, avec des revenus réguliers, tout en ayant l’assurance d’une vente programmée à moyen terme, à un prix fixé dès le départ. Une solution idéale si votre maison est vacante, et que vous ne souhaitez pas attendre indéfiniment un acquéreur.
Côté acquéreur, cela vous offre la possibilité de rentrer dans les lieux sans mobiliser tout de suite un prêt, de tester le bien, et surtout de construire progressivement votre projet d’achat. Vous pouvez même proposer cette formule à un vendeur, en fixant ensemble une durée de contrat de 2 à 5 ans, avec un prix d’achat sécurisé dès le début.
Lisez l’article ci-dessous pour découvrir tous les détails, les avantages, les limites, et surtout comprendre pourquoi la location-accession peut être une opportunité gagnant-gagnant pour les deux parties.
Introducing
Are you thinking of selling your home or buying a property?
The current economic climate, with fluctuating interest rates, tighter credit conditions and a wait-and-see attitude on the part of buyers and sellers alike, can sometimes make it difficult to realise your property plans. But there is a simple, legally regulated and often little-known alternative: rent-to-own.
From the seller's point of view, this allows you to let your property immediately, with regular income, but with the assurance of a planned sale in the medium term, at a price fixed from the outset. An ideal solution if your home is vacant and you don't want to wait indefinitely for a buyer.
From the buyer's point of view, it gives you the opportunity to move in without having to take out a loan straight away, to test the property and, above all, to gradually build up your purchase project. You can even offer this option to a seller, by agreeing a contract term of 2 to 5 years, with a secure purchase price from the outset.
Read the article below to find out all the details, the advantages, the limitations, and above all why rent-to-own can be a win-win opportunity for both parties.
Translated with DeepL.com (free version)
La location-accession à la propriété : une passerelle vers l'achat immobilier
La location-accession, également appelée location avec option d’achat, est un dispositif qui permet à une personne d’occuper un logement en tant que locataire dans un premier temps, avant d’en devenir propriétaire au terme d’une période convenue à l’avance, généralement entre 1 et 5 ans. Le prix de vente du bien est fixé dès le départ, chez le notaire, tout comme le bail et la promesse de vente.
Ce mécanisme, encadré par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984, est formalisé par un contrat notarié, garantissant une certaine sécurité juridique aux deux parties.
Comment fonctionne la location-accession ?
Signature chez le notaire :
- Un contrat de location-accession est établi devant notaire. Il comprend deux phases :
1) Phase locative : l’accédant verse une redevance mensuelle, composée d’une part locative (comme un loyer) et d’une part acquisitive (mise de côté pour l’achat).
2) Phase d’accession : à l’issue de la période de location (par exemple 2 ans), l'accédant peut lever l’option d’achat et acquérir le logement au prix initialement convenu.
Une promesse de vente est signée simultanément, sécurisant l'engagement du vendeur à céder le bien si l’option est levée.
Paiement de la redevance : L’occupant paie chaque mois une somme convenue. La part « acquisitive » sera déduite du prix de vente s’il décide d’acheter.
Levée ou non de l’option : À l’échéance, l’accédant peut acheter le bien ou renoncer à l’achat (avec certaines conséquences).
§ Les avantages de la location-accession
Tester le logement avant l’achat : l’acquéreur vit dans le bien avant de l’acheter, ce qui limite les mauvaises surprises.
Prix d’achat fixé à l’avance : protection contre une éventuelle hausse du marché.
Constitution progressive d’un apport : la part acquisitive des loyers est imputée sur le prix final.
Sécurité juridique : le cadre notarié protège les deux parties (notamment via la promesse de vente).
Financement facilité : certains accédants peuvent bénéficier du PSLA (Prêt Social Location-Accession), avec TVA réduite et exonération de taxe foncière pendant 15 ans (sous conditions).
Sortie possible sans acheter : si le projet n’aboutit pas, l’accédant peut se retirer sans acheter le bien.
§ Les inconvénients et points de vigilance
Engagement unilatéral au départ : le vendeur est engagé à vendre, mais l’acquéreur peut se désister ; ce déséquilibre peut freiner certains vendeurs.
Perte possible de la part acquisitive : en cas de renoncement à l’achat, l’accédant peut perdre tout ou partie des sommes versées (selon les clauses du contrat).
Responsabilités proches de celles d’un propriétaire : charges, entretien, voire certaines réparations peuvent être à la charge de l’accédant.
Complexité juridique : nécessite un accompagnement notarial et une bonne compréhension des engagements pris.
Blocage de la revente pour le propriétaire : le bien est "figé" pendant la durée du contrat, ce qui limite sa liberté d'action.
Bon à savoir
- Le contrat peut prévoir des conditions suspensives, notamment l’obtention d’un prêt immobilier.
- La location-accession est souvent utilisée pour des logements neufs, mais peut aussi s’appliquer à de l’ancien.
- Une clause de résiliation peut être incluse en cas de non-paiement ou de manquement de l'une des parties.
Conclusion
La location-accession est une formule souple et attractive, notamment pour les primo-accédants ou ceux qui ont un projet d’achat mais pas encore la capacité de financement. Elle combine la prudence de la location et la projection vers la propriété, tout en nécessitant un cadre juridique rigoureux et une réflexion approfondie sur les engagements pris. Bien préparée, elle peut être une solution gagnant-gagnant pour les deux parties.
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Lease-to-own: a gateway to home ownership
Lease-to-own, also known as a lease with an option to purchase, is a scheme that allows people to occupy a home as a tenant initially, before becoming the owner at the end of a pre-agreed period, usually between 1 and 5 years. The sale price of the property is fixed from the outset, at the notary's office, as are the lease and the promise to sell.
This mechanism, governed by law no. 84-595 of 12 July 1984, is formalised by a notarised contract, guaranteeing a degree of legal certainty for both parties.
How does rent-to-own work?
Signed at a notary's office:
- A lease-to-own contract is drawn up before a notary. It comprises two phases:
1) Rental phase: the first-time buyer pays a monthly fee, made up of a rental component (like a rent) and a purchase component (set aside for the purchase).
2) Purchase phase: at the end of the rental period (e.g. 2 years), the buyer can exercise the purchase option and buy the property at the price initially agreed.
A promise to sell is signed at the same time, securing the vendor's commitment to sell the property if the option is exercised.
Payment of the rent: The occupant pays an agreed amount each month. The ‘acquisitive’ part will be deducted from the sale price if they decide to buy.
Whether or not the option is exercised: At the end of the term, the occupant may purchase the property or forego the purchase (with certain consequences).
§ The advantages of rent-to-own
Test the property before buying: the buyer lives in the property before buying, which limits any unpleasant surprises.
Purchase price fixed in advance: protection against any rise in the market.
Gradual build-up of a deposit: the purchase price is reduced by the rental income.
Legal certainty: the notarial framework protects both parties (particularly via the promise to sell).
Easier financing: some first-time buyers can take advantage of the PSLA (Prêt Social Location-Accession) scheme, with reduced VAT and exemption from property tax for 15 years (subject to certain conditions).
Option to exit without buying: if the project is unsuccessful, the first-time buyer can withdraw without buying the property.
§ Disadvantages and points to watch out for
Unilateral commitment at the outset: the seller is committed to selling, but the buyer can withdraw; this imbalance may put a brake on some sellers.
Possible loss of the acquisitive share: if the buyer withdraws from the purchase, he or she may lose all or part of the sums paid (depending on the terms of the contract).
Responsibilities similar to those of a homeowner: utilities, maintenance and even some repairs may be the responsibility of the buyer.
Legal complexity: requires notarial support and a clear understanding of the commitments made.
Blocking of resale for the owner: the property is "frozen" for the duration of the contract, which limits the owner's freedom of action.
Good to know
- The contract may include conditions precedent, such as obtaining a mortgage.
- Lease purchase is often used for new homes, but can also be applied to older properties.
- A termination clause may be included in the event of non-payment or default by either party.
Conclusion
Lease purchase is a flexible and attractive option, particularly for first-time buyers or those who are planning to buy but do not yet have the financial capacity. It combines the prudence of renting with the promise of home ownership, while requiring a rigorous legal framework and careful consideration of the commitments made. Properly prepared, it can be a win-win solution for both parties.
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