DÉFINITION DU MANDAT DE RECHERCHE

Le mandat de recherche est un contrat passé entre un aspirant acquéreur et un agent immobilier (ou une agence). Le premier confère au second la tâche de trouver un bien immobilier conforme à ses requêtes. Il est donc très proche du mandat de vente : ils sont réglementés par les mêmes textes de loi, et le contenu du contrat est très similaire.

Comment ça marche

Le mandat de recherche est régi par la loi Hoguet de 1970 qui encadre l'activité d'agent immobilier. Il a été mis à jour par la loi Alur, datant de 2014. Le contrat formalise la relation entre un acquéreur et un professionnel de l'immobilier (généralement une agence immobilière ou un agent indépendant).

Le mandat de recherche doit déterminer les conditions de la transaction immobilière, le pouvoir délégué au mandataire, les conditions de la prestation de service, sa rémunération et les moyens mis en oeuvre.

En contrepartie, l'agent mandataire recevra une commission, aussi appelée frais d'agence. Ils ne sont payables que si la transaction immobilière est effectivement réalisée, après signature de l'acte de vente chez le notaire. Tant que la vente n'est pas définitive, le mandat ne déclenchera aucun paiement. En particulier, les visites de biens immobiliers (avec bons de visite) ou les signatures d'avant-contrat (promesse ou compromis de vente) ne suffisent pas à justifier des frais d'agence.  

POURQUOI OPTER POUR UN MANDAT DE RECHERCHE

Contrairement à une idée reçue, le mandat de recherche n'entraîne pas de frais supplémentaires pour un acheteur ! En effet, comme le dit la jurisprudence, il est impossible de cumuler les frais d'agence pour un mandat de vente et un mandat d'acheter. L'agent serait juge et partie, c'est donc interdit ! Les frais d'agence liés au mandat de recherche annulent la commission liée au mandat de vente, ou inversement.

Le chasseur d'appartement est un spécialiste de la recherche d'immobilier. Pour l'acquéreur, c'est un professionnel au service de votre projet immobilier. Il va mettre en œuvre ses réseaux pour trouver le bien de vos rêves en épluchant tous ses canaux, y compris ceux auxquels vous n'auriez pas pensé ou qui sont réservés aux professionnels. De plus, il va filtrer les annonces et écarter celles qui ne correspondent pas à vos souhaits : vous ne visitez un appartement que s'il colle exactement à votre projet !

A l'arrivée, les frais liés au mandat de recherche sont potentiellement moins élevés 3% au lieu de 7% que ceux du mandat de vente. Surtout, ils ne sont pas considérés comme faisant partie du prix de vente ! C'est une distinction importante : cela évite de leur appliquer les frais de notaire. A la clé, les économies pour l'acquéreur peuvent aller de plusieurs centaines à plusieurs milliers d'euros, en fonction du prix du bien.

Exemple pour un achat à 400 000€ 

Mandat de vente : 28 000€ honoraire d'agence + 31 307€ frais de notaire = 459 307€

Mandat de recherche 12 000€ honoraire d'agence + 29 380€ frais de notaire = 441 380€

SOIT UNE ECONOMIE DE 17 927€  (4.48%) (un peu plus voir article "diminuer ses frais de notaire")

La loi Alur a rappelé de façon très claire que le mandat de recherche doit précéder la visite du bien. Il est interdit de faire signer un mandat de recherche après que le client ait identifié un appartement ou une maison à vendre ! Cela est considéré comme une manipulation visant à faire baisser les frais de notaire. C'est une source de litige assez courante : lorsque le délai entre la signature du mandat de recherche et celle de l'offre de vente est anormalement court, le mandat peut être invalidé.

A QUOI VOUS ENGAGE UN MANDAT DE RECHERCHE ?

• Vérifiez notamment qu'il comprend tous les éléments légaux, détaillés au paragraphe suivant.

  • Du côté de l'acquéreur (mandant) :

  Une fois signé, le futur acquéreur s'engage à régler les frais d'agence si la vente immobilière est conclue. A partir du moment où un bien a été identifié par l'intermédiaire de l'agent, il est interdit de traiter directement avec le vendeur pour éviter de payer la commission. De plus, si le mandat de recherche est exclusif (voir plus bas), l'acquéreur est forcé de payer une commission, même s'il trouve un bien sans passer par l'agent.

  • Du côté de l'agent (mandataire) :

  Après avoir signé un mandat de recherche, un mandataire s'engage à proposer des logements conformes aux demandes du client. Ce n'est pas tout : il doit aussi s'acquitter d'un devoir de transparence et d'information, en faisant des comptes-rendus réguliers à l'acheteur. En cas de visite, il ne doit omettre aucune information pouvant intéresser le futur acquéreur, sous peine d'être fautif et de devoir payer des dommages et intérêts.  

CE QUE DOIT CONTENIR UN MANDAT DE RECHERCHE

• Identification de l'acquéreur : le contrat doit mentionner ses coordonnées (nom et prénom, adresse, date de naissance, état civil, nationalité...).
• Identification de l'agent : le mandat de vente doit préciser son nom ou le nom de l'agence, mais aussi sa carte d'agent immobilier (aussi appelée carte grise), son assurance Responsabilité Civile, l'adresse de son entreprise, son numéro SIRET...
• Description du bien immobilier recherché : la description doit être le plus exhaustive possible ! Plus il y a de détails, plus le chasseur d'appartement ou de maison pourra filtrer les biens qui cadrent avec vos envies. Dans le cas d'un logement, décrivez notamment la localisation, le nombre de pièces (et de salles de bain le cas échéant), l'état du bien et de l'immeuble, les installations (type de chauffage, électricité...), la vue, le voisinage, les parties privatives, les annexes, la constructibilité du terrain, etc...  
• Prix du bien recherché
• Conditions de rémunération : il peut s'agir d'un pourcentage, mais aussi d'une commission fixe. En cas de pourcentage, le mandat de recherche doit énoncer sa valeur. C'est indispensable pour avoir une idée précise du montant à payer avant de rédiger le compromis ou la promesse de vente.
• Durée du mandat : elle est généralement de trois mois irrévocables, à reconduction tacite par tranche d'un mois, jusqu'à résiliation.
• Moyens mis en oeuvre : depuis la loi Alur, le mandat de recherche doit rappeler le devoir d'information de l'acquéreur par l'agent. Le contrat doit notamment mentionner la périodicité des comptes-rendus.
• Type de mandat : il peut être simple ou exclusif.

Faut-il opter pour un mandat de recherche simple ou exclusif ?

Malgré son manque de flexibilité, beaucoup de futurs acquéreurs optent pour le mandat exclusif, qui n'est pas dénué d'avantages. Proposé en priorité par les chasseurs immobiliers, il leur garantit une commission en cas de vente. Il leur permet de travailler avec un petit nombre de clients, parfois autour de 5 en même temps, et de leur dédier beaucoup de temps de travail avec un service haut de gamme.

(source proprioo)